博名知识网

您现在的位置是: 首页 > 问问经典

夏川对话:明库连锁创作的艺术|博Bo二十年

2020-08-14 18:12:13博名知识网
编者注:二十年来,无论是对一个人的生活还是一个行业的历史,都是沉重而密不可分的。对于中国房地产而言,过去的二十年是快速发展的黄金时期。对于博ao房地产论坛来说,已经过去了20年-自成立以来,她一直在房地产领域工作,并记录了这20年。多年的辉煌历史。历史给我们带来的最好的事情就是它引起的热情。借“博ao二十年”之机,视点房地产的新媒体搜寻了过去二十年中国房地产企

  

  编者注:二十年来,无论是对一个人的生活还是一个行业的历史,都是沉重而密不可分的。

  对于中国房地产而言,过去的二十年是快速发展的黄金时期。 对于博ao房地产论坛来说,已经过去了20年-自成立以来,她一直在房地产领域工作,并记录了这20年。多年的辉煌历史。

  历史给我们带来的最好的事情就是它引起的热情。借“博ao二十年”之机,视点房地产的新媒体搜寻了过去二十年中国房地产企业领导者的传奇故事和独特愿景,并推出了“博ao二十年”系列 面试。

  将来,我们将继续见证。

  观点房地产网络这是香港的金融之都。以此为中心,全球资本汇聚于此,并更积极地参与对全球企业的投资。

  与夏川的会面是在香港最重要的商业区之一-铜锣湾明库集团总部举行的。

  Meku成立于2015年,是冷链领域唯一由机构资本支持的平台。 在麦格理基金资本(Macquarie Fund Capital)的支持下,它已迅速成长为中国领先的冷链基础设施服务提供商。

  采访中,先生 麦高(Meco)首席执行官夏川(Xia Chuan)与我们分享了他对食品冷链的见解,并从资本的角度向我们介绍了在大陆的冷链投资机会。

  加入食品冷链

  国家立足于人民,人民把食物当作天堂。 食品是仅需的消费产品,需要在特定的温度和卫生环境下保存,生产和加工。 正是由于食品的特殊性,专门为相关设施和物理环境提供食品服务。

  由于中国目前正处在每个发达国家都经历过的食品冷链初期阶段,因此中国尚未形成一个完整,独立的冷链体系,提供专业服务的公司不多。 冷链市场还存在信息不对称和供应链薄弱,行业标准不规范以及监管不足的问题。

  “我认为目前中国食品服务的最大问题之一是供应链非常分散,供应链太长,很容易失败。从生产和加工到存储和运输,再到最终消费者,服务链的这个分散且过长的供应链中,每个环节都是互锁的。 如果中间的某个链接在前后存在问题,那么无论链接的质量如何,它都是没有用的。”

  夏川在解释了他对食品冷链的看法后说,Meku的初衷是将食品存储和加工以及其他具有不同功能的食品相关部门整合到一个工业园区中,以减少中间环节。逐步实现规范化,规范化的运营和运营,从而降低了食品供应链的成本,创造了安全有效的餐饮服务环境。Meku是一家非常特殊的企业,并且是房地产领域为数不多的食品冷链基础设施服务提供商之一,专门从事与食品冷链相关的设施以及公园的开发和运营服务。

  经过近五年的发展,Meku已经形成了初步的跨区域网络,目前部署的项目主要集中在中国的长三角地区。梅科将继续在城市中部署许多城市消费者,但是由于中国地域辽阔,梅科在未来五年内可能仅覆盖沿海地区和省会或各个地区的节点城市。“中国有太多城市,人口超过500万。 要覆盖该国大部分人口,将需要花费相当长的时间。”

  目前,梅科在西安,上海,昆山,嘉兴,常州,惠州,南通,海门,南京,成都,无锡和海口有12个项目,计划总建筑面积100万平方米,具有冷藏能力 之2。400万立方米。盖3。7亿城市消费者。

  估计到2021年,总规划面积预计将达到1。500万平方米,冷库容量将达到3。300万立方米,可为7亿以上的城市消费者提供服务。

  

  资本助力美图发展

  资本是房地产投资的自然武器。

  Meku是冷链领域中唯一由机构资本支持的平台。 它是与Meku集团和麦格理亚洲基础设施基金第二阶段合作建立的。项目投资管理以“房地产+ PE”方式进行。 麦格理基金是主要的出资人,Meiku团队主要负责项目的运营和管理。

  在麦格理基金的资金支持下,梅科公司似乎对建立高标准的现代食品冷链基础设施更有信心。

  但是,Mecco无法避免行业中普遍存在的投资收益低的问题。夏川直截了当地说,冷链实际上属于该领域,在早期阶段投资大,回报期长。 尽管冷藏的价值很高,但投资收益与普通仓储设施基本相同。 同时,高标准冷库的建设成本较高。普通冷库的租金水平较高,适用的客户也比较有限。

  “我们在一个项目上的投资约为300-500百万元人民币。 如果仅看项目本身的现金流,一般投资回收期为8-10年。我们投入的资金的流动性非常低。 如果只看项目水平,资本回报率不会太高。”

  夏川指出,发展冷链需要与机构资本合作,因为如果只是普通的私人资本或个人资本,则投资周期相对较短,投资收益回报较高。因此,如果您想从事这个行业,则必须与机构资本相匹配。

  夏川坦言说,Meku和Macquarie Funds的合并一方面应该感谢机会,也要感谢最初从事金融投资工作的Meku核心团队。 他们了解机构投资者的需求,例如收到的租金成为稳定的现金流,成为金融服务产品等。

  发言人说:「投资者在资产收益评估的稳定性上,不仅注重合约水平的稳定,更着重资产为社会服务的价值的稳定性。“夏传指出,在这方面,Meku选择服务于食品冷链具有一定优势,特别是在疫情爆发后,可以突出表明食品冷链是必不可少的服务。

  关于国内试点房地产投资信托基金是否将有利于冷库运营,夏川回答:“这对我们来说是一个很好的发展机会。”

  他补充说,尽管内地尚未出现冷库试点,但今年干库等普通仓库已开始试行房地产投资信托基金,而实物房地产投资信托基金也应运而生。

  “一旦出现这种实践案例,将来它们将逐渐增加。我们现在已经开始与一些金融机构联系,以进行一些结构和法律模型的规划。 几年后,我们将看到我们的房地产投资信托基金在国内交易所上市。 我们将努力成为食品冷链领域的第一家。家庭。”

  以下是对麦高首席执行官的访谈记录。 Xia Chuan,通过Viewpoint Real Estate的新媒体报道:

  Viewpoint房地产新媒体:您能介绍一下当前布局项目的进度吗?

  夏川:麦可在中国是一家非常特殊的公司。 可以说,它是房地产领域中为数不多的专门从事食品冷链相关设施以及公园开发和运营服务的公司之一。

  如果我们看看较发达的市场,例如美国,英国,欧洲,日本等。,他们有一系列与食品冷链相关的公司,提供包括仓储,运营和食品加工的设施,但是食品冷链在Chinaindustry中是一个相对较新的发展。

  众所周知,一个国家以人民为本,粮食是人民的重中之重。 食物是日常消费的必需品。 同时,它是一种相对特殊的消费产品,需要在特定的温度和卫生环境中进行存储,生产和加工。

  特定的环境不仅是寻找位置的地方,还是提供满足温度和安全生产要求的物理环境的专业服务提供商,但是这种企业目前在中国很少见。

  可以说,Meku是中国第一家专注于这一领域的公司。 我们希望将国际先进的食品冷链标准和设施引入中国,以便我们的企业客户和最终消费者可以享受这项服务。 这是我们Meku的目标。

  经过五年的发展,我们现在已经拥有一个初步的跨区域网络。 目前,长江三角洲地区的项目占大多数。 上海周围有五个正在建设中或即将完成的项目。

  此外,西安是我们的第一个项目,并且已经开始运营。目前有6个项目正在进行中,大约6-7个项目已完成土地或项目收购,并正在进行初步计划和准备工作。

  到2021年底,我们将在全国范围内有10个项目。我们的目标是形成覆盖中国主要人口城市的全国性网络,并为这些城市的消费者和普通民众提供服务。

  观点房地产新媒体:您如何看待冷链市场当前的问题?例如,冷链信息不对称,供应链脆弱,行业标准不规范以及监管不足?

  夏川:这个问题实际上是一个非常重要的宏观问题,也是整个社会都需要解决的问题。

  中国正在遇到的食品安全和卫生问题并非中国独有,而是每个国家和发达市场都基本经历的。

  当前最大的问题是我们食品供应链的中间服务非常分散。 基本上,没有大型的民族企业可以提供跨地区和跨地区的标准化服务。 他们大多数是当地的小型企业。一方面,它们规模不大,服务和产品也不是高度标准化的。另一方面,中国食品公司之间的竞争非常激烈。 每个公司都不盈利,其利润也很薄。 在这种情况下,有时会发生恶性竞争,从而节省了不应节省的成本。

  在整个食品供应链过程中,冷链是一条接一条的链,从生产到加工,再到存储,运输,最后到消费结束。 如果中间的某个链接中的产品未在指定的温度下存储,则正面和背面都将做完,无论它的质量如何,都没有用。

  通常,服务提供者太多,链条太长,中间环节也很多。因此,如果某个环节的成本管理或质量管理工作做得不好,整个链条就会失效,这也是整个行业的难题。

  我们的目标之一是将与食物相关的功能(包括存储和加工)集中在一个公园中。这样,可以减少中间环节,从而降低成本,提高管理和运营效率,并改善食品安全。

  同时,我们将与客户一起寻找逐步量化,标准化和标准化的运营和运营模式,这也可以提高他们的竞争力和市场份额,共同创造一个安全有效的餐饮服务环境。

  Viewpoint房地产新媒体:投资一个项目通常需要多长时间才能收回投资?

  夏川:如果我们投资一个项目,总投资可能在300-500百万人民币左右。 如果仅看项目本身的现金流量,一般的投资回收期约为8-10年。因此,我们的资金流动性非常低。 如果仅从项目层面来看,资本回报率不是很高。

  我们的核心业务是为客户提供物理环境服务,但与此同时,我们还需要为机构投资者提供稳定的现金流量和资产证券化投资产品及服务,以服务于主权基金和保险公司等大型金融机构。

  到目前为止,很难有效地将这两个目标真正结合起来。

  新的房地产媒体观点:在布局和位置方面主要考虑哪些因素?

  夏川:我们的布局很简单。 只要有城市消费者和足够的消费者人口,我们就想部署。从纯粹的需求角度来看,我们将选择人口超过500万的城市。

  但客观地说,在未来5年内,它可能仅覆盖沿海地区,省会城市和各个地区的节点城市。

  由于中国是如此之大,人口超过500万的城市太多了,要覆盖全国大部分人口将花费相当长的时间。

  查看房地产新媒体:您认为投资基金的优势是什么?Meiku和其他同行之间有什么区别?

  夏川:我们与机构合作的投资模式是不可避免的情况。

  这是因为普通私人资本或个人资本投资周期不长,需要更高的投资收益。因此,如果您想从事这个行业,则必须与机构资本相匹配。

  但是,对接机构的资本存在一定的门槛。 我们很幸运能够抓住这个机会。

  此外,Miku管理团队的核心成员都来自金融机构,并且了解机构投资者的需求。 例如,在项目级别,收到的租金变成稳定的现金流量和金融服务产品。

  金融服务产品,如果您看这个术语,产品本身只是一小部分,而服务则是较大的部分。

  我相信随着行业的成熟,更多的公司将能够与机构资本建立联系,但是相对而言,在现阶段,中间的差距仍然相对较大。

  对房地产新媒体的看法:最近,引入了一项新的国内政策来开展房地产投资信托基金试点项目。 您认为这项政策对您有帮助吗?

  夏川:这对我们来说是一个很好的发展机会。从长远来看,大陆房地产投资信托基金领域的未来发展前景非常广阔。 这只是时间和过程的问题,但不可避免地会形成。

  尽管冷库中没有REITs试点项目,但一些REITs已于今年开始试点。 房地产投资信托已经出现。 在出现这种实际情况之后,还会有更多。

  我们现在已经开始与一些金融机构联系,以进行一些结构和法律模型的规划。因此,几年后,我们会看到明库的房地产投资信托基金在国内交易所上市,为投资者提供服务。

  观点房地产新媒体:您会努力成为第一吗?

  夏川:要成为冷库领域的第一,我们将为此而努力。

-