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谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

2020-06-24 14:10:09博名知识网
文/谢逸枫未来十年到二十年,投资房产是最好红利在于城市群+都市圈,核心是户口放开与人口增长最多的城市。只告诉你,全国19个城市群+34个都市圈里面,有六城市群+24个的都市圈是最值得投资的。因为支撑起中国经济发展的格局与拉动672个城市的动力及吸引人口、产业、占到GDP60%以上,就在于此。毫无疑问,龙头城市

  文/谢逸枫

  未来十年到二十年,投资房产是最好红利在于城市群+都市圈,核心是户口放开与人口增长最多的城市。只告诉你,全国19个城市群+34个都市圈里面,有六城市群+24个的都市圈是最值得投资的。因为支撑起中国经济发展的格局与拉动672个城市的动力及吸引人口、产业、占到GDP60%以上,就在于此。毫无疑问,龙头城市+辐射力城市的交通、教育、医疗、产业发展迎来新的突破,房地产新一轮黄金期启动。

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  按照国家十三五的规划,一共要在全国范围内建设19个城市群,建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群,提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。培育中西部地区城市群,发展壮大东北地区(哈长城市群和辽中南城市)、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群,规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展,形成更多支撑区域发展的增长极。

  眼下珠三角、长三角的城市群+都市圈的城市是炙手可热,全国大多房企集中抢地的重点区域。其次是中部城市群、成渝城市群、京津翼的单个核心城市。投资的动向,一则看房企的投资、城市的布局,如果开发商都不敢砸钱拿地的城市,千万不要去买房或投资。二则看国家或省给这个城市的规划,如果是世界、国家、区域的规划逐渐的加大,这个城市一定是有希望的。后就是这个城市的配套是否落实。

  其一是不带托的严重负责任讲,从房价、规划、区位、人口、产业、经济、辐射力、城市的资金与企业及金融实力来看,放眼粤港澳大湾区+城市群、都市圈内的九个大内地城市,如果有条件有资格,笔者肯定是建议你,深圳是首选的。旁边就是香港,有着两大证券交易所与强大的2000万人口管理规模、增长力及规划上(粤港澳大湾区的龙头城市、自贸区、国家新区)的红利、金融、创新、开发的特区城市。

  深圳的城市发展经历了从罗湖——福田——南山——龙华这一历程。而最近几年市中心向龙华北拓,正是由于福田、南山城区发展的空间限制。龙华在地理位置上距离福田城市中心也最近,自然成为深圳城市新中心北移的第一衔接地段。作为人口统计口径,当前中国城市一般只公布“常住人口”,除广州外,超大城市中只有广东省深圳市在2016年透露,截至2015年,深圳实际管理人口已突破2000万。深圳实际管理人口约为2200万人,在3月初回流至1300万人左右,因此防控疫情方面,人口流动成为深圳的一大难点,输入型风险非常大。

  深圳11区,你怎么选择。肯定是首选福田区,这是金融中心聚集地、港口、通行地等教育、医疗集中区域。政治、文化、金融和国际展览中心。福田区交通便捷,各类配套成熟。交通方面除了地铁5号线之外,开通的所有地铁线均经过福田。商业方面有cocopark、皇庭广场、kk-one、卓悦汇等购物中心,公共配套方面深圳市民中心、深圳市会展中心、深圳市青少年宫均在区域内。福田区大型企业众多、轨道交通发达、自然资源丰富、人口密度高。

  福田区是深圳中心区,集聚了平安集团、招商集团、深圳市中汽、南方投资集团有限公司、中国电信等大型企业。区域轨道交通发达,7条地铁线经过。楼盘以二手房为主,新房在售不多。福田区分为10个板块。分别是福田中心区、梅林、莲花、香蜜湖、车公庙、华强、益田-福保板块、皇岗、上下沙、八卦岭。因此,深圳中央商务区简称深圳CBD,核心地带为福田区CBD,由罗湖区CBD、南山区CBD及前海CBD组成。

  其次是南山区。南山片区可以分为10大板块,南山中心区、后海、前海、蛇口、南头、南油、华侨城、科技园、西丽、红树湾。南山商业文化中心区是深圳的第三个CBD,被称之为后海CBD。南山商业文化中心区位于风景秀丽的深圳湾畔,西起南海大道,东望深圳湾,北临深圳大学及高新技术园区,南接南油开发区。中心区占地面积135万平方米,规划建筑面积223万平方米,被深圳市政府定位为“深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心”。

  另一个是称为前海CBD,前海地区位于珠江入海口的咽喉要地,伶仃洋东侧,蛇口半岛西部,依山面海,土地及自然资源条件十分优越。前海具有良好的海陆空交通条件和突出的综合交通优势,在粤港澳区域内具有重要战略地位,带来广阔的辐射空间。前海是未来珠三角的“曼哈顿”,在整个珠三角地区有一个非常明晰的发展轴线,香港-深圳-广州,从深圳的发展到东莞的崛起都证明,这条轴线是整个珠三角发展的强大引擎。

  而前海中心正好处于这个轴线的战略节点。种种因素决定前海地区将是深圳未来发展最具潜力的“战略高地与交通要道”,将成为珠三角经济的重要经济引擎。可以说,前海具有良好的海陆空交通条件和突出的综合交通优势,在粤港澳区域内具有重要战略地位,带来广阔的辐射空间。前海地区在珠三角有着无可比拟的最佳区位优势,假以时日这里会成为深圳的中心,也必将成为珠三角最为耀眼的明珠。

  第三是罗湖区。第四是龙岗区。第五是盐田区。第六是宝安区(目前片区下辖中心区、新安、西乡、福永、沙井、松岗、石岩、航城)。第七是坪山区。第八是龙华区。第九是光明区。第十是大鹏新区。第十一是深汕特别合作区。如果是居住、投资的来看,大鹏新区、深汕特别合作区最好不要选择。首次、改善的居住区域看,可以选择龙岗区、盐田区、宝安区、坪山区、龙华区、光明区。投资的话,一定要选择福田区、南山区、罗湖区。

  其二是如果你买不起深圳的房子,没关系。还可以选择深圳的大哥,广州。其次是广州,必选地。冲着人口超过2000万管理规模、粤港澳大湾区的龙头城市、国家中心城市、自贸区、国家新区的荣誉、良好的教育、医疗、教育系统配套,还有性价比的房价,都是不错的选择。买到了合适的区域、合适的房子,投资肯定是赚钱的。如果是自住的,可以实现财富自由与收益增加的利好。

  广州市实际管理服务人口已经超过2200万,这比目前广州市常住人口多670万人左右,流动人口超过1000万的超大城市。这是广州官方首次公布其实际管理人口,此前一般公布的都是常住人口。据广州市统计局最新数据,2019年末广州市常住人口为1530.59万人,年末户籍人口953.72万人,其中户籍迁入人口21.05万人,迁出人口4.30万人,机械增长人口16.75万人。所谓“常住人口”,在统计学上指居住时间半年以上的人口数量,其数量大于户籍人口而小于实际管理人口。

  广州市上一次提及“实际管理人口”是在2019年发布的《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》(草案)。草案提出,到2035年广州常住人口规模在2000万人左右,按照2500万人左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见提出,要推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

  数据显示,2019年广州全市金融业增加值2041.87亿元,同比增长8.2%,占同期GDP的比重为8.6%,贡献率为10.4%。税收收入为448.7亿元,同比增长7.8%,占全市税收8.1%,成为广州第四大支柱产业。早在2016年,广州就实现金融增加值1800亿,占全市GDP比重达到9.2%,并首次超过了房地产业,成为广州的第五大支柱产业和第四大经济增长引擎。这一年的前三季度,广州社会新增融资余额4028亿元,一举成为成为华南地区最大的融资中心。

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  其实,这些年来,在产业结构升级的大背景下,广州一直不断调整产业结构。作为区域综合性工业制造中心,20年来,电子产品制造业、汽车工业、石油化工一直是广州规模最大的三大支柱产业,加上金融业+房地产业,就是五大支柱业。自2009年起,广州第三产业比重首超60%。广州市金融局表示,2011年到2016年这段时间,广州金融业增加值增长133%,增速领先北京(108%)、上海(113%),深圳(84.1%)等全国大城市,呈现出领跑全国的迅猛增势。

  广州11个区,选择什么区域看。一定要选择中心区最强的区域,其次才是中心区,最后才是其他区域的。这就是所谓的中心与地段的投资法则与逻辑,主要是根据城市的中心圈、城市商圈、教育、医疗配套及城市几何线。首选的区域,肯定是天河区,板块的珠江新城、天河北、体育新城、国际金融城、智慧城、公园板块,这是集中着高端的居住人口、世界500强企业、配套最好的区域,平均8万元/平方米,最高超过20万元/平方米。

  其次是越秀区,板块内最好的政省、贸易批发、公园、教育、医疗的老城中心区域。其中政府板块、老东山板块、淘金板块都是价值洼地。名校云集的老东山板块,新房均价超过10万+/㎡。曾经的CBD中心的“黄金地带”,淘金板块新房均价已超过9万+/㎡。广州政治中心所在的越秀区府板块房价稍低一线,新房均价突破6万+/㎡。该板块6.3万元/㎡地价,刷新广州地价天花板,足以印证这个板块的潜力价值。

  

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  再次是荔湾区,因区内有一湾青水绿,两岸荔枝红美誉的荔枝湾”而得名,是广州老三区之一。清朝时曾有一百多年是中国唯一的对外贸易窗口,著名的外贸商埠—— 十三行所在地,可谓是100多年前的CBD。广船、广钢、花地湾、大坦沙……集齐了四大金刚。其中白鹅潭、广钢新城、广船、花地湾、大坦沙的板块,值得关注。大坦沙,与富人区二沙岛一样,是一坐四面环江的美丽小岛,与佛山南海、金沙洲隔江相望。

  最后是海珠区,学区房多。沙园板块、琶洲板块、宝岗板块、江南西板块。第五是白云区的白云新城、机场路、白云大道、白云湖、金沙洲、同德围。第六是黄埔区的科学城、知识城、黄埔区府。产业上,老黄埔以工厂、港口、造船等重工业为主。老黄埔也在做产业升级,临港经济区就是老黄埔的核心。现在大家能看到的保利鱼珠港、港航中心代表着老黄埔的未来。另外是第七是番禺区的市桥西新城、万博新城。

  第八是从化区的区府(街口板块)板块、温泉板块。第九是增城区的朱村中心、永和板块、新塘镇板块、荔城(区府)板块、石滩板块。是新塘-朱村-荔城-永和-石滩。因为增城百分之七十的楼盘业主都是广州市区的人群,对于接盘侠也都是沿着地铁过来买房的,那个板块离天河近,那个板块就更受接盘侠们欢迎,在广州地铁可谓是刚需人群的命。

  第十是南沙区的蕉门河板块、金洲板块(金洲-蕉门河)、明珠湾、黄阁板块、明珠湾起步区板块、南沙湾板块。其他北部、西部的地区或未通地铁、或以制造业为主,在售楼盘较少。第十一是花都区的区府板块,区府板块(区中心、政府所在地)、新机场板块(空港经济圈支撑)、汽车城板块(汽车产业支撑)、山前大道板块(优质生态资源为主、以别墅盘为主)和狮岭板块(皮具产业支撑)。

  如果广州、深圳的房子买不起,没关系的。还可以选择佛山、东莞,这是两座非常有经济、产业特殊的、特色的城市,制造业、贸易业、工艺业、批发等产业非常好。同时的地方就是作为广州、深圳两大龙城市的照顾最好的小弟,其中产业、人口、资金的分流,享受着最好的福利。值得注意的是广州、深圳的交通轨道、网络基本覆盖了这两个城市,形成都市圈、一体化了。

  其一是佛山,万亿GDP的城市新一员。共有五区,分别禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区。其中房地产区域选择来看,禅城区的旧城、张槎、季华、亚艺、东平河、祖庙、石湾、南庄、城南板块。南海区的大沥、桂城、黄歧、里水、平洲、盐步、千灯湖、狮山、罗村、丹灶、九江、西樵、北滘-陈村板块。顺德区的大良、乐从、佛山新城。

  

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  按照佛山将打造8个重点产业集聚区看,三个于南海区。中心城区产业集聚区、大良-容桂产业集聚区、荷城-杨和产业集聚区、西南产业集聚区、狮山-乐平产业集聚区、北滘-陈村产业集聚区、大沥-里水产业集聚区、南海西部产业集聚区(包括广东西樵纺织产业循环经济园区)。佛山新城中心、千灯湖金融服务中心、绿岛湖都市产业中心、祖庙商业文化中心并列成为四个城市核心。

  

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  千灯湖金融服务中心+佛山新城,相当于广州的天河。禅西新城与祖庙商业文化中心一水之隔,生态环境较好,且拥有佛山首个电商生态圈,可对标广州的海珠区。两个市级副中心,顺德新城和狮山,分别相当于广州的万博与科学城。五个区级中心则分别相当于广州的几个外围区中心,比如增城荔城、从化街口、花都新华。作为一个环大都会区城市,佛山和东莞的逻辑是相似的,其地产价值最高的仍然是临广片区,也就是限购区。

  最值得注意的是广佛区域。这是最值得去投资、购买的区域,背靠大哥广州,享受着人口、资金、产业、规划、交通等利好,土地价值上涨空间大,并且房价的上涨潜力大。第一是限购区中,千灯湖(属桂城街道)、北滘、大沥(金沙洲佛山片区)三个板块的价值最高。千灯湖的发展最成熟,有产业、有地铁,和广州老城区的联系比较紧密,是目前佛山房价最贵的板块。目前,周边二手房普遍3万+水平,长期仍然看好。

  

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  第二是金沙洲。佛山与广州共管的一个江心岛屿,全岛很小,大约只有20多平方公里,但因为行政边界,广州片区房价接近4万,佛山片区(大沥镇、里水镇)才2万多,价差明显。长远来看,行政边界有望模糊化,两地房价有望拉平,相对更看好佛山片区的升值潜力。当然,整个金沙洲最大的问题还是交通,再加上地处广州西部,周边缺少产业导入,整体不是置业的最优选择。

  第三是北滘。位于顺德北部,毗邻广州番禺,靠近广州南站,广州地铁7号线延长线开通之后,北滘将与广州南站、长隆、万博、广州大学城、科学城串联在一起,交通便利度比之千灯湖,有过之而无不及,北滘也是现阶段我最看好的佛山板块。

  再加上,北滘还有美的、碧桂园两家世界500强,这意味着北滘在顺德乃至佛山的话语权极强,未来还将吸纳更多优质资源和高端人才,配套设施不差钱。

  

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  第四是非临广片区,目前比较热门的板块有佛山新城、绿岛湖、狮山、新干线机场。佛山新城也被称为中德工业服务区,是佛山打造强心战略的核心部分,规划起点较高,周边环境优美,相当于广州的珠江新城,但因为缺少应有的高端服务业聚集,暂时还不能充当统揽全市的CBD角色,再加上对广州客吸引力不大,目前更适合本地改善客群。

  绿岛湖属于禅西新城,也是规划中的“强中心”的组成部分,再加上聚集了几个大开发商,热度不低,但交通、产业、商业等均谈不上出众,不如佛山新城。狮山是佛山首屈一指的产业中心,再加上有佛山西站,去到广州、深圳和香港,都比较方便,但因为距离广州较远,也缺乏高端服务业聚集,地产价值不如临广片区。

  

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  新干线机场是一个横空出世的新概念,空港经济区的故事讲得不错,但考虑机场建设周前长,且远离广佛都心区,人口和产业的导入需要一定的时间,不宜期待太高。总体来说,佛山买房,首选临广片区(限购区),特别是北滘,目前处在价值上升期,未来几年有望价值重估,再然后是千灯湖、金沙洲佛山片区。非临广片区,首推佛山新城,然后是狮山(佛山西站板块),其他片区估计也就跟着大盘走。

  佛山临广区成为热门置业地。相比广州高门槛的中心城区房价,新塘和佛山临广区,与珠江新城的交通距离相当,上车价格门槛较低,各自的政策、交通优势各有所长,让不少刚需、投资客难以取舍。佛山临广区千灯湖板块是佛山的“珠江新城”,国家钦点的珠西产业龙头。增城新塘TOD,是粤港澳大湾区的核心交通枢。按照区位、规划、配套、人口、产业、房价走势、通勤等方面,来对比佛山临广片区(南海桂城、顺德等区域)和广州增城区(新塘)。

  第一是勤圈时间。买房最好选择在“1小时通勤圈”内,投资半小时通勤圈。正所谓,“买房不出圈”。一来满足生活质量,二来有接盘侠。假设以珠江新城为中心,佛山千灯湖片区距离珠江新城约29公里,驾车需45分钟。新塘至珠江新城约36.6公里,驾车时间相差不大,为46分钟。不过,一旦有车多或高峰期,时间会达到1个小时以上。因此,自住的角度上讲,都是可以的。如果是投资,则要看具体的位置。

  而佛山临广区其他版块如北滘新城、祖庙分别距离珠江新城约32公里和约31公里。地铁出行方面,千灯湖——珠江新城,广佛线转地铁3号线,15个地铁站,耗时55分钟。新塘——珠江新城,地铁13号线转5号线,用时稍微短一些,为49分钟。在通勤时间上,佛山临广区和增城新塘打了个平手。这个时间对比,实际上忽略了进出地铁的与去地铁的时间,简单讲,加上两个时间点,总体的时间肯定是达到一小时半,即90分以上。并且还要看是走路还是骑行,还是座车。

  第二是规划定位。是“含金量”,决定一个片区的发展空间和潜力。增城作为广州东进的“桥头堡”,掌握交通“钥匙”,定位为粤港澳大湾区的核心交通枢纽,是大湾区城市核心群的重要区域。轨道一通,黄金万两。布局“九条地铁,七条铁路及站场,五条城轨,三座交通枢纽”的大网, 增城的算盘是将人流、物流、资金流、信息流汇聚,带动区域发展。

  按照《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,佛山定位珠江西岸制造业龙头。规划提到,支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作,搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。支持佛山顺德弘扬特色饮食文化,共建世界美食之都。从城市定位来看,城市梯队决定政府政策和资源的倾向。增城所属于第一梯队的广州,发展格局和成长空间略胜一筹。

  第三是生活配套。佛山临广区又妥妥扳回一城。如佛山最为成熟的南海区千灯湖板块,板块内有南海实验小学、桂城核心小学、南海师范附属小学等实力学校。板块3公里范围内有南海区中医院、南海区人民医院、南海区妇幼保健院、南海万达广场、南海万科广场、宜家家居南海店等等。医疗、教育配套都已“成形”,钟情广府文化的购房者,在这里也能感受到浓厚的广府生活气息。

  新塘周边旧村多,除了新建的凯达尔枢纽国际广场等,附近基本为村镇级的人口结构和配套,因此常被打上“城乡结合部”的标签,城市界面暂时还配不上广州东的名头。新塘周边旧改村云集,群星村、官湖村、塘美村及白江村都已经引进了合作企业,升龙集团、时代中国、方圆、珠光集团、香江、珠江投资等企业纷纷“入场”。新塘将迎来成片改造,实力房企牵头整体产业、住宅规划,将会为片区楼市创造一定的升值空间。

  新塘生活配套和规划至少需要5-10年的时间落地完善。再放眼至整个增城区,目前增城正在加快广州科技教育城建设。据悉,广州科教城一期选址广州东部产业集聚带。2019年底,广州科技教育城一期项目正式开工,一期控规10.79平方公里,包括13所市属职业院校(含技校)、交通及市政配套设施、三大组团共享带、安置区、四大公园等,可容纳学生约12.9万人。项目预计2022年6月底前完成所有校区施工并交付学校。

  第四是轨道交通。建设能带动片区经济发展。广州东部新塘TOD,除既有广深铁路线、地铁13号线外,在建穗莞深城际铁路新塘至洪梅段、已启动的新塘经白云机场至广州北城际轨道及规划的广汕铁路、地铁16号线、地铁20号线、地铁28号线(东西快线)等都在此交汇。新塘TOD交通枢纽是增城接入广州主城区的最重要的枢纽地点,也是连接东莞、广深科技创新走廊最重要的节点。

  未来实现45分钟抵达广州、东莞、深圳三城中心,1小时连接白云国际机场、宝安国际机场,在大湾区城市格局中扮演重要角色。这也是新塘近几年来房价飞涨的底气。佛山同样不逊色。除了在建的佛山地铁2、3号线、广州地铁7号线顺德段外,佛山第二轮规划地铁线路中,顺德区内还有佛山地铁11、13号线一期。此外,根据最新规划,广佛地铁线已近增至17条,包括计划于2025年实施的佛山地铁4号线、11号线和广州地铁19、28号线。不过,集城轨、高铁、地铁于一体的新塘TOD,显然分量更重。

  第五是人口规划。统计局数据显示,2019年增城常住人口超过126万人。佛山方面,2019年末常住人口总量815.86万人(2019各区人口详情暂未未公布)。对比2018年,佛山一年新增常住人口25.29万人,增量创下自2011年以来的新高。从2015年-2019年,佛山人口增量已经超过80万,是继续广深之后,大湾区城市中人口增量最大的城市。佛山市人口发展规划(2018—2030年)提到,佛山预计2030年常住人口超850万人。

  第六是产业规划。产业建设项目方面,增城以汽车产业为主,主要有广汽本田增城工厂建设项目、日立汽车马达系统开发及生产基地项目、中国汽车技术研究中心华南基地。而增城的王牌——富士康科技小镇已进驻2家世界500强企业、盟立自动化股份有限公司等20余家企业,产业园正式开始量产后,项目预计年产值约920亿元,年均收税约40亿元。在推动服务业出新出彩方面,增城推动凯达尔国际广场、广州保利国际金融广场、新世界集团华南区域总部等总部项目建设运营,培育发展总部经济。

  而新塘规划紧随“粤港澳大湾区国际科创城”产业发展方向,重点引入智慧城市、电子商务、医疗健康等大数据开发应用产业,打造集中小微企业创业基地、科技孵化器、创业培训于一体的大数据应用集聚区。再看看佛山。作为制造业重镇,佛山在家电、机械装备、家具、汽车等领域拥有巨大的应用市场,产业发展底子厚。

  2018年初数据统计,佛山现有民营企业约14.5万家,占80%以上的比重,代表企业有美的、碧桂园、格兰仕、东鹏、海天、万和、志高、佛山照明等。根据2018年广东制造业500强企业排名,佛山排名第二。2019年佛山GDP首次突破万亿元大关,其中顺德区GDP总量达3523.18亿元,同比去年增长11.37%,位居佛山第一。南海区GDP总量已有3176.62亿元,同比增速13.08%。而2019年增城GDP仅1010.49亿元,同比增长6.5%。经济产能方面,目前增城远远落后于佛山临广区。

  第七是房价涨幅看。在所有因素中,房价最为直观反映一个地区的投资潜力。目前被看好的佛山临广片区,如南海和顺德整体平均房价在1.5-2.5万元/㎡之间,与增城2万元/㎡平均房价相差不大。但核心地段如南海桂城片区,临近广州中心区荔湾,一手住宅均价在2.5~2.8万元/㎡,如佛山保利天悦房价已破“4字头”,有追赶广州之势。增城新塘板块,均价大约在2-3.5万元/㎡。有个别楼盘在1.95万元/㎡以下,房价最高的新盘是保利335金融中心,其中在售建面约115-140㎡三至四房,均价约32000-35000元/㎡。

  再看看增城和佛山临广片区十年房价走势。广佛同城过去10年里,临广片区如顺德陈村、北滘和南海桂城的房价涨幅最大,均超200%。再来看看增城。2009年,增城房价仅6521元/㎡,低于彼时的南海桂城、里水板块、顺德大良(2009年,这些片区房价已超过7000元/㎡)。至2019年12月,增城均价已经达17269元/㎡,涨幅达到264.82%。目前,佛山核心的临广片区均价要高于增城新塘,购房门槛也更高。但十年房价涨幅方面,增城则“跑赢”佛山临广片区。

  其二是东莞,下一个万亿GDP城市。以华为为代表的部分深圳高科技企业逐渐向东莞转移,2014年华为设东莞松山湖基地,占地1900亩,包括终端总部、第二代数据中心、研发中心以及几个重要实验室,为华为在全球最大园区。2018年7-11月,华为启动五次大规模搬迁,共1.68万员工分五个批次从深圳迁移到“欧洲小镇”。随之而来,华为上下游供应商也陆续迁往东莞,包括华勤通讯、软通动力、易宝软件、华为明天等,伴随产业链搬迁的,还有成千上万的深圳员工。

  知名企业的高收入人才带来的置业需求在推高当地房价。从去年到现在将近一年的时间,我们小区的房子从3.2万/平方米涨到了4.3万/平方米,太疯狂了。住在东莞西平景湖时代城的黄小姐表示,她是在去年6月买的房子,101平方米,总价328万,单价在3.2万/平方米左右。但现在挂出来的房源,单价基本都是在4万/平方米以上,而且好几次都是“秒没”。

  根据某房地产网站发布的“冰山指数”,东莞4月第5周二手房价格19320元,5月第5周二手房价格19911元,月环比上涨3.1%,增幅排名全国第一。并宣称今年以来东莞房价猛涨,即将进入“3万时代”。不知道该指数是依据什么数据算出来的,但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。3月至5月,东莞二手房价格有两个月环比负增长,一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米,比3月二手房均价16541元/平方米还低。

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  无论从总体价格水平还是价格趋势,都与该“冰山指数”存在较大差异。冰山指数反映的并非城市二手房均价。不在均价基础上计算出来的环比增幅和“全国第一”,其参考价值有多大?有待商榷。从数据可知,今年3月、4月,东莞新建商品住房销售均价环比下降,5月环比增长2.13%。总体来看,从3月到5月,东莞新建商品住房销售均价稍有增长,并未呈现出大幅上涨趋势。

  这似乎与自己买房看房的观感有所不同。需要说明的是,东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象,而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街,也存在冷热不均现象。近期东莞局部地区房价上涨较快,突出表现在主城区等热点地区,由于土地资源紧张,住房新增供应一直较为短缺,而市场需求旺盛,加上去年以来南城、万江拍出的几宗宅地地价较高,进一步加大房价上涨压力,无论一手房还是二手房,升幅都较为明显。

  

谢逸枫:买不起广深房子还可以买佛莞究竟如何买房投资?

  

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  从2016年开始,东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势。从230.67公顷的高位,下降到2019年的119.07公顷。凸显出在东莞土地开发强度逼近极限的背景下,住宅用地供应持续减少的问题,而住宅供应不足,一定程度上导致了房价的上涨。今年以来,东莞市政府不断加大住宅用地供应力度,随着东莞全面启动“拓空间”工作,推动城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范项目,住宅用地供应将会大幅增加。

  2020年,东莞市计划供应住宅用地229.62公顷,土地供应量比2019年增长接近一倍,预计新增供应商品住房逾5万套,创近年新高,全市住房供需矛盾有望得到有效缓解。自2017年以来,东莞强化房价地价联动机制,住宅用地严格实行限地价出让。剔除配建、自持等因素,近三年可售楼面单价稳定在11000-12000元之间,地价运行总体平稳。

  东莞四个区,莞城-东城-南城-万江,六大片区,组成了东莞城区片区。三大区府和一个市府,将联袂打造东莞城区中心格局。东莞城市中心的变迁,则是由莞城-东城-南城-万江这一演变过。莞城发展最早,目前区域土地开发已经殆尽,城市配套更新以及楼盘建设,都要靠“旧改”获得。东城是莞城的第一承接地带,因其处于黄旗山的独特生态优势,成为东莞21世纪最初10年的富人聚集区,各项城市配套发展也相对醇熟。

  

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  而南城作为市政府所在,又有城市中央CBD规划,正在成为东莞商务、办公、经济中心,类似于深圳福田。相较于其他三个城区中心紧俏的土地空间,万江拥有众多可开发用地优势,未来城市发展空间更大,且面临的阻力小。而且,从地理位置上而言,万江和南城市府中心仅一江之隔,连襟带水,未来可承接更多市级配套资源。由此看来,东莞城市新中心建设,也在向北部的万江倾斜。其次万江都处于城市发展轴线上。

  在东莞城区的结构框架里,如果以南城市政府为中心,5公里范围内,将覆盖万江新中心、莞城中心、东城中心三大区府在内,构筑起一个“1+3”铁三角格局。其中,莞城、东城、南城三个板块已先后发展,而随着万江区府板块的崛起,四者将共同守卫城区价值高地。每一个新区府的诞生,都会擎动周边的物业豪宅化,不断调高其升值潜力。无论是东城区府还是到南城市府,都已经形成了各自极具代表性的豪宅物业板块。

  

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  城市发展轴线,往往汇聚一座城市的战略性资源、商业资源、人文资源、生活资源、教育资源等,是城市最具价值的轴带。龙华处于深圳城市中轴线的优势,使其承接了城市优质资源的转移,区域价值不断发展,最终跃升为深圳城市北中心。而万江处于东莞山水特色发展轴上,并且辐射城市综合功能发展轴,可谓拥有得天独厚的发展优势。未来无论是城市配套建设还是生态人居环境打造,都拥有足够自信。

  东莞正式划定新六大板块分别是城区片区、松山湖片区、滨海片区、东南临深片区,东部产业园片区,水乡新城片区。第一是城区片区主要是南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇,打着口号“大做强中心城区,打造中心城区“三江六岸”水文章,建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区”。主要是金融机构集中地所在地,打造金融中心。

  

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  第二是松山湖片区包括松山湖高新技术产业开发区(东莞生态产业园区)、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇、石排镇。主要以松山湖为发展动力,里面聚集大型高新产业园,有华为集团总部,漫步者等企业为动力,打造一个宜居宜生活的松山湖生态园,里面吃喝玩乐都有,松湖烟雨环境优美。

  第三是水乡新城片区主要包括麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇,是东莞水乡特色发展经济区的核心5镇。主要是为了集中力量加快水乡新城建设,做精水乡新兴产业和轻柔产业,加强与广州和深圳的对接,加快推进水乡产业转型升级和城市升级。目前水乡片区也是属于东莞的房价的价格洼地,相对于其他片区价格更低,也是投资者比较看好的地方。

  

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  第四是滨海片区包括长安镇(滨海湾新区)、沙田镇(东莞港)、虎门镇和厚街镇,于滨海湾新区地处粤港澳大湾区几何中心,毗邻广州、深圳两大经济强市,邻近香港、澳门两大特别行政区。滨海湾新区由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大部分组成,规划面积84.1平方公里,其中现状陆域面积51.82平方公里,规划建成后陆域面积57.7平方公里。交椅湾规划面积22.2平方公里,沙角半岛规划面积32.59平方公里,威远岛规划面积29.31平方公里。

  以长安虎门沙田为先发区,长安虎门主要以工厂企业为主导,有着vivo 、oppo等大型手机制造企业,长安虎门的经济实力一直位于东莞的前茅,又靠近深圳,所以这边的房价一直都非常高。第五是东部产业园片区常平镇、谢岗镇(广东东莞粤海银瓶合作创新区)、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇、主要定位是为了激活原东部产业园片区(企石辖区)承接深圳辐射通道,广东东莞粤海银瓶合作创新区与常平镇形成产城互补关系,并加强与惠州潼湖生态智慧区的对接,加快东部发展,现在这片区域也属于价格洼地。

  第六是最后一个片区我来跟大家聊聊东南临深片区,这个区域主要包括了黄江,塘厦,清溪,凤岗等镇,为了发挥生态资源优势,对接深圳“东进战略”,承接深圳创新资源和现代产业外溢,做强先进制造和新兴产业集群,目前主要发展的是在塘厦在修建的赣深高铁,也有大量的旧城改造,赣深高铁修建好之后,通往深圳非常方便,塘厦也是有个东莞南站的高铁站。

  如果是有困难的,还可以选择珠海、中山、惠州。最后是没选择的,还可以选择江门、肇庆。如果是投资的话,我非常不赞同你去选择中山、惠州、江门、肇庆,居住的话,是可以的。却赞同去广州、深圳、佛山、东莞、珠海投资,也可以居住。投资的话,一定注意这个城市的产业结构、城市特色、居住结构、城市经济增长动力、人口与规划及市场供需等因素。

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