博名知识网

您现在的位置是: 首页 > 答疑解惑

日本的房地产代理商很少发生骗局

2020-08-01 00:36:00博名知识网
◎编译|半夏点击文章末尾的“阅读原文”以查看日语的原文如果有一个系统,有人会变聪明,以利用漏洞。在日本也一样。精明的日本商人善于在广泛的产品市场中发现特定的漏洞,并且这种“成功案例”几乎太多。今天,我要谈的“FLAT35事件”是一个关于日本人利用廉价飞机的故事。首先,“FLAT

  ◎编译| 半夏

  点击文章末尾的“阅读原文”以查看日语的原文

  如果有一个系统,有人会变聪明,以利用漏洞。 在日本也一样。

  精明的日本商人善于在广泛的产品市场中发现特定的漏洞,并且这种“成功案例”几乎太多。

  今天,我要谈的“ FLAT35事件”是一个关于日本人利用廉价飞机的故事。

  首先,“ FLAT35”是日本政府的住房金融支持机构,私人银行或信贷机构的组合,其目的是为自住目的购买住房融资项目。根据日本住房金融支持局发布的最新数据,还款期超过21年的贷款的利率低至1。3%?2。06%,一旦申请成功,固定利率将不会改变!

  

  (“ FLAT35”利率图表)

  比较下图是2020年6月14日的中国银行基准利率表。 相反,“ FLAT35”贷款的利率不仅贷款期长,而且固定利率也很有吸引力。 更重要的是,贷款利率最高仅为2。06%!

  

  (2020年6月14日中国银行基准贷款利率表)

  不幸的是,这项福利仅限于可以申请的日本国民,而外国人则没有资格。

  严格禁止将“ FLAT35”用于投资目的,但与2相比则更为严格。超过5%的“高利息”投资贷款将通过它产生更高的贷款收入。 因此,贪婪的日本投资者将用它来购买投资对象。

  但是,这个雪球是去年踢的。

  100多个破产背后的阴谋

  在2019年,大约150位房主不当使用了住房金融支持机构提供的低息住房贷款“ FLAT35”来投资房地产。但是,在东闯事件中,由于违反合同,借款人必须立即偿还所有剩余债务。结果,一些日本投资者破产。

  绝大多数房主是以高于实际价格购买的投资房,即使在拍卖时也会导致高额债务。

  更糟糕的是,大多数买家是年收入低的年轻人。 如果出售该投资公司,将有近一千万日元的债务。 对于那些年收入只有500万日元的人来说,很难维持生计。因此,将来可能会有超过100个破产者。

  这种行为伪装成自住但购买投资性房地产,这种行为早已在日本房地产行业中实行。

  去年,由于外部报告,住房金融支持机构调查了162起案件,发现145起不当的自住申请!

  申请人不仅存在“伪造”行为,而且还故意制作了两个具有不同交易价格的销售合同,以增加融资额。

  但是,合同中有一项条款规定,如果债务人未经贷款人同意而将贷款用于自住以外的目的,则债务人将失去“定期利益”(无需偿还债务的优惠政策)。 一定期限内的债务),并且必须承担全额偿还的义务。

  因此,根据该条款,住宅金融机构要求这145个非法贷款所有者一次性偿还剩余的债券。

  这种绘画风格如何看起来如此熟悉?

  如果您不小心遇到了这样的中间人(即使日本中间人也有机会主义和非法的“坏虫子”),您将失去妻子并打散军队。 因此,在选择房地产投资顾问时,您必须睁大眼睛,并选择那些通过正式咨询顾问的人(例如我们!)。

  中介人欺骗业主

  业主知道这是一笔住宅贷款,仍然在签合同时有过错,但这不能由业主单方面完成:

  围绕FLAT35的不当行为是相互交织的,涉及到公寓卖方,寻找投资者的中介,中介,租赁公司以及进行融资审查的抵押银行。 这绝对是有组织的欺诈行为。

  这种刑事抵押欺诈的基本结构如下:

  1。 中介机构在不同行业的投资研讨会和交流会议上寻找有兴趣的投资者,并将其介绍给中介机构。

  2。 中介人向投资者声称“每个人都在做,所以没关系”,并建议他们使用“ FLAT35”并购买投资公寓。

  3。 签订合同时,投资者需要签订两个不同数量的销售合同(双重合同)。

  4。 为了使自己看起来像是自住者,所有者将其居留证移到了购买财产的地方,并将邮件发送给管理公司以防止被发现。

  

  (两个不同金额的购房合同)

  出乎意料的是,日本也有这样的“双重合同”,但是这种“双重合同”不是开发商用来“捏造”政府降低价格的合同,而是中介人故意向银行提高物品价格以获得 更多融资。贷款……

  通常,申请贷款时的合同规定的房价大约增加了实际价格的两倍!

  从银行借来的余额通常用作中介,中间人或租赁公司的佣金。但是,还有一个更常见的“例行程序”,即中介机构会选择有多笔债务的买方,并说服他们签署“双重合同”,理由是“银行的贷款余额可用于偿还债务”。。中介人赚了这个佣金。

  据统计,一笔交易的佣金约为500万日元。 这次,金融机构确定了145笔不良贷款。 根据简单的计算,这些非法交易中共损失了约7亿日元。

  这些在日本的奸商有点看涨吗?

  

  累

  进一步增加融资

  更糟糕的是,这种投机套利不仅使用“双重合同”来增加融资额,而且还适用于装修贷款和各种费用贷款。我精疲力竭地想从银行借钱。

  在这方面,加藤律师指出:“许多业主在购买时没有意识到有这样的贷款,一些中介未经授权填写了申请表。但在大多数情况下,房屋实际上并未装修。”

  签订合同时,除卖方外,所有者还将汇款给租赁公司和其他关联方。下图是某业主的汇款单,可以看到他将钱汇到了4个地方。

  

  (业主的汇款传票)

  业主说:“汇款单是由中介机构负责人写的,并指示只要有盖章,合同就“需要”。”

  汇款地址2。图片底部的5800万日元被认为落后于计划。

  “破产为先决条件”租赁合同

  中介人和中介人会用这样的话说服房东:“即使没有人,也将有租金”和“付款完成后,房屋将归您所有”。”

  

  在大多数情况下,房东会签署包括“ 20年保证”的租赁合同,但该合同的内容也隐藏着很大的问题。

  在一般租赁合同中,租赁公司向占用人收取租金,并且在扣除10-20%的手续费后,剩余部分将作为收入支付给所有者。但是,在这次的租赁合同中,大多数情况下也规定了“还贷金额,全额管理费和修理费。”

  

  (所有者与租赁公司之间的合同)

  下图显示了所有者的存款和取款记录。在2019年4月25日,支付了156,531日元,这是租赁公司每月支付的保证租金。另一方面,从支出的角度来看,除了住房贷款外,房主每月还要缴纳各种装修贷款和管理费。

  

  (所有者的出入金记录)

  总计为155,6531日元,与收到的金额完全相同。

  如果这种情况有问题,那就是房屋的实际租金仅为83,000日元,但租赁公司的保证租金(155,6531日元)已增加到实际租金的近两倍!

  换句话说,通过双重合同,虚拟翻新贷款等增加了融资额。,但为了查看国际收支,这些反常方法浮出水面。

  “双重合同”中的差异还涉及支付保证租金的租赁公司,但是“ 20年保证”的反向销售状态无法维持。可以看出,这是基于破产的租赁合同。

  这与女性专用共享房屋“かぼちゃの马车”事件完全相同。

  在这里回顾一下,“かぼちゃの马车”是由日本Smart Days Co。建立的女性专用共享房屋的品牌名称。,Ltd. 在2012年。但是,在“かぼちゃの马车”事件中,共享房业务破产后,公司无法向所有者支付相应的租金,导致所有者的资金链断裂,爆炸后相当可观。

  当时,从该公司借款的银行也被日本金融服务局列入黑名单,并因此而臭名昭著。

  从此事件中,我们可以看到租赁合同背后的公司对日本投资者的剥削和挤压程度。

  审查机制过于宽松

  日本“ FLAT35”的最畅销商品ARUHI(东京都)是此贷款问题的“重灾区”。

  

  (在地铁和出租车上,ARUHI的广告可以在东京的各个地方看到)

  ARUHI在日本的地位相当于四家国内主要银行的地位,是权威和富裕的象征。

  然而,在非法融资如此猖the的事实背后,诸如ARUHI之类的抵押银行存在投资目的不当的使用,以及对实际价格和购买价格的偏差视而不见的现状.

  “由于国家(居民金融支持机构)的支持,审查将变得非常宽松。“其结构存在严重问题,先生。 加藤推测。

  住房金融支持机构是由政府完全资助的独立行政法人。 通过购买抵押银行贷款,住房贷款索偿将不再直接向个人提供住房贷款,而是发展诸如证券化支持之类的服务。

  此外,由于抵押银行仅赚取佣金,因此无法承担坏账的风险,因此很容易进一步导致检查过于宽松。

  但是,围绕“ FLAT35”私人抵押银行的审查制度长期以来一直存在问题。

  根据住房金融支持机构的数据,2019年“ FLAT35”的申请数量为103,861,其中76,460笔被授予贷款。

  该机构要求抵押贷款人确认申请人工作单位的就业状况,并咨询个别信贷机构。 但是,在2012年会计检查机构进行的调查中,发现39家银行中有80%至90%没有执行上述审查程序。

  根据律师加藤的调查和相关人士的证词,这次不当行为主要集中在东京ARUHI的2家专营店和Sa玉县的1家店,共3家店。

  加藤律师说:“即使所有者破产,ARUHI的特许经营店也不会受到威胁,因此,如果融资可以赚钱,特许经营店很可能知道这是不正当的,而是选择默认。”

  但是,ARUHI拒绝了该声明。 现在,如何发放这些贷款已成为罗生门。

  这位被认为在幕后的中间人在接受加藤律师的采访时作证说:“我公司的前任利用该计划在8年内进行了3,000次不当交易。”

  似乎爆炸只是日本非法金融贷款的冰山一角。

  从这件事的整体来看,无论是贪婪地利用“ FLAT35”低利率进行投资的投资者,还是抓住了投资者心理漏洞寻求商机的中间人或中间人,都向我们证明了 商人总是处于不利地位。

  但是正是由于这些事件,我们才能看到日本人实际上将投资于日本房地产。过去,许多投资者总是问我:“为什么日本人不自己投资,而留给我们外国人投资?“”在今天的情况下,我想说的是,日本人自己投资房地产。

  但是丑闻毕竟是丑闻。 这样的高风险投资就像走钢丝一样,不仅给自己的信用带来了沉重打击,而且给整个金融系统带来了无法估量的系统性风险。

  回想一下雷曼兄弟(Lehman Brothers)在2008年破产时的金融海啸。 这是由银行“任意”发放大量次级贷款而未确认贷方资格而触发的。

  似乎人类的贪婪无处不在。

  幸运的是,日本对房地产贷款的类别进行了非常精细的划分,因此每个区块都得到了明确划分。 此外,日本是一个对恶意房地产投机“零容忍”的国家。基于成功取得第35号FLAT的数量以及金融服务局对收紧自住贷款的迅速反应,日本当局正尽最大努力防止将这些非法“水”引入房地产市场。

  因此,我去了解了当前行业参与者的情况,他们对我们的反馈是:此事件对日本整体房地产市场没有重大的结构性负面影响。

-